Private Criminal Case: Case 1912/2009: Date 25-11-2010

ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

ΑΡ. ΥΠΟΘ. 1912/2009

ΜΕΤΑΞΥ

1. CORNELIUS DESMOND O’DWYER, εξ Αγγλίας
2. MICHAELLA MARGARET O’DWYER, εξ Αγγλίας

ΚΑΤΗΓΟΡΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ

KAI

1. CHRISTOFOROS KARAYIANNAS & SONS
2. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
3. ΜΑΡΙΟΣ ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΑΣ
4. MICHELLE MC DONALD

ΚΑΤΗΓΟΡΟΥΜΕΝΩΝ

ΓΡΑΠΤΗ ΑΓΟΡΕΥΣΗ ΚΑΤΗΓΟΡΟΥΣΑΣ ΑΡΧΗΣ

Έντιμη κ. Δικαστή,

Προβαίνουμε στην παρούσα αγόρευση μας προς υποστήριξη της θέσης μας ότι βάσει της μαρτυρίας που έχει προσκομιστεί ενώπιον σας, οι Κατηγορούμενοι 1, 2, 3 και 4 είναι ένοχοι για το αδίκημα της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλον, κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα.

Το Δικαστήριο μετά την παρουσίαση της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής, αποφάσισε ότι υπάρχει εκ πρώτης όψεως υπόθεση, απορρίπτοντας τους ισχυρισμούς του δικηγόρου των Κατηγορουμένων, ότι απουσίαζαν τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος. Συνοπτικά οι θέσεις του δικηγόρου των Κατηγορουμένων ήταν ότι, έχει τερματιστεί μονομερώς η Συμφωνία πώλησης του ακινήτου και ότι ο κύριος και η κυρία ODwyer, παρόλο που κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο την Συμφωνία αγοράς του ακινήτου, δεν κατέστησαν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου, κάτι που δεν συνάδει με την ισχύουσα Νομολογία.

ΣΥΣΤΑΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΟΥ ΑΔΙΚΗΜΑΤΟΣ – ΑΡΘΡΟ 303Α ΠΟΙΝΙΚΟΥ ΚΩΔΙΚΑ

Για σκοπούς της αγόρευσης θεωρώ σκόπιμο να αναφερθώ στα συστατικά στοιχεία του αδικήματος και να τα αναλύσω.

Συγκεκριμένα στο Άρθρο 303Α που τιτλοφορείται «Δόλιες συναλλαγές σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο» προβλέπει τα ακόλουθα:

303A (1) Πρόσωπο το οποίο, με σκοπό καταδολίευσης, συναλλάττεται σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο είναι ένοχος κακουργήματος και υπόκειται σε φυλάκιση εφτά χρόνων.

(2) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου πρόσωπο συναλλάτεται σε ακίνητη περιουσία όπου –

(α) Πωλεί σε άλλο, ή ενοικιάζει σε άλλο, ή υποθηκεύει σε άλλο ή επιβαρύνει με οποιοδήποτε τρόπο, ή διαθέτει προς χρήση σε άλλο ακίνητη περιουσία, ή

(β) διαφημίζει ή άλλως πως προωθεί τη σε άλλο πώληση ή ενοικίαση ή υποθήκευση ή επιβάρυνση με οποιοδήποτε τρόπο ή την από άλλο χρήση ακίνητης περιουσίας, ή

(γ) συνάπτει συμφωνία για την πώληση σε άλλο, ή την ενοικίαση σε άλλο, ή την υποθήκευση σε άλλο, ή την επιβάρυνση με οποιονδήποτε τρόπο προς όφελος άλλου, ή τη χρήση από άλλον ακίνητης περιουσίας, ή

(δ) αποδέχεται την ακίνητη περιουσία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της συναλλαγής όπως αυτής ορίζεται στο παρόν εδάφιο.

(3) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου, πρόσωπο ενεργεί με σκοπό καταδολίευσης εάν προβεί σε οποιαδήποτε από τις πράξεις που καθορίζονται στο εδάφιο (2) ενώ γνωρίζει ή, υπό τις περιστάσεις, έπρεπε εύλογα να γνωρίζει, ότι δεν έχει τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας, ή οποιαδήποτε άλλου προσώπου που έχει νόμιμη εξουσία παροχής τέτοιας συγκατάθεσης.

(4) Η απόπειρα διάπραξης…

(5) Το παρόν άρθρο ουδόλως επηρεάζει…

(6) Οι διατάξεις του άρθρου 8 δεν εφαρμόζονται σε ποινική δίωξη που ασκήθηκε δυνάμει του άρθρου αυτού.”

Από τη γραμματική διατύπωση του Άρθρου 303Α συνάγεται, ότι τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλον είναι τα ακόλουθα:

1. Το να συναλλάττεται κάποιος σε ακίνητη περιουσία

2. Η ακίνητη περιουσία να ανήκει σε άλλον.

3. Η συναλλαγή να πραγματοποιείται με σκοπό καταδολίευσης.

ΣΥΝΑΛΛΑΓΗ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ

Το 1ο συστατικό στοιχείο του αδικήματος, δηλαδή το να συναλλάττεται κάποιος, διευκρινίζεται στην παράγραφο 2 του Άρθρου, όπου μεταξύ άλλων αναφέρεται ότι συναλλάτεται, όποιος πωλεί ή διαθέτει προς χρήση σε άλλον ακίνητη περιουσία, ή όποιος συνάπτει συμφωνία για την πώληση σε άλλον ή τη χρήση από άλλον ακίνητης περιουσίας, ή όποιος αποδέχεται την ακίνητη περιουσία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της συναλλαγής.

Συγκεκριμένα, όπως προκύπτει από την μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον σας και ιδιαιτέρως από το Τεκμήριο 8 με τίτλο Legal Undertaking to Sell and Purchase, οι Κατηγορούμενοι 1, 2 & 3 έχουν προβεί σε μια από τις πράξεις συναλλαγής, που προβλέπει το εδάφιο (2) του Άρθρου 303Α στην οικία υπ’ αριθμ. 30, του συγκροτήματος Άγιος Σέργιος, με την Κατηγορούμενη 4.

Το ως άνω έγγραφο (Τεκμήριο 8), σύμφωνα και με την μαρτυρία του κου ODwyer η οποία δεν αμφισβητήθηκε από τους Κατηγορούμενους, ήταν επισυνημμένο ως Τεκμήριο Μ σε ένορκο δήλωση του Κατηγορουμένου 3, προς υποστήριξη exparte αίτησης της Κατηγορουμένης 1, στα πλαίσια της Αγωγής υπ’ αριθμ. 927/2007.

Περαιτέρω, μεταξύ άλλων στην εν λόγω συμφωνία περιέχονται τα ακόλουθα:

1. The 1st Party hereby states and agrees to sell the aforesaid property to the 2nd Party and the 2nd Party hereby agrees to purchase the aforesaid property from the 1st Party.

2. The 1st Party hereby legally undertakes to sell to the 2nd Party the property as more particularly stated in the attached architectural plans, for the sum of One Hundred and Eighty Thousand Pounds Cyprus.

6. The 2nd Party hereby legally undertakes to purchase the said property for the sum of One Hundred and Eighty Thousand Pounds Cyprus.”

Επιπρόσθετα, όπως προκύπτει από τη μαρτυρία που δόθηκε ενώπιον σας από τον κον ODwyer, σε επίσκεψη που έκανε στο συγκρότημα στις 14/1/2008, διαπίστωσε ότι η Κατηγορούμενη 4 κατοικούσε στην οικία του. Προς υποστήριξη των όσων ανέφερε και δεν αμφισβητήθηκαν κατά την αντεξέταση του, προσκόμισε στο Δικαστήριο σας φωτογραφία που απεικονίζει την Κατηγορούμενη 4 να βρίσκεται μέσα στην αυλή της οικίας του, κρατώντας στο χέρι της το κινητό της τηλέφωνο.

Ενόψει των ανωτέρω, υπάρχει ικανοποιητική μαρτυρία πέραν πάσης αμφιβολίας, προς στοιχειοθέτηση του 1ου συστατικού στοιχείου του αδικήματος, δηλαδή της ύπαρξης συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία από τους Κατηγορούμενους.

Η ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΝΑ ΑΝΗΚΕΙ ΣΕ ΑΛΛΟΝ

Περαιτέρω, αναφορικά με το 2ο συστατικό στοιχείο του αδικήματος, δηλαδή το να ανήκει η ακίνητη περιουσία σε άλλον λεκτέα είναι τα ακόλουθα. Στην υπόθεση, 1. Αντρίκκος Νίκου Χρίστου 2. Ελένη Αντρίκκου ν. Γιώργου Γεωργίου 1 Α.Α.Δ. (1999), σελ. 940 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα σχετικά με τη νομική θέση του προσώπων που εγγράφουν πωλητήριο συμβόλαιο ακινήτου στο Κτηματολόγιο.

Εφόσον οι εφεσείοντες απέκτησαν, με την εγγραφή του συμβολαίου στα κτηματολογικά αρχεία, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης, κατέστησαν οι ιδιοκτήτες της γης, κατά το δίκαιο της επιείκειας, και ο πωλητής εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχος (constructive trustee) των δικαιωμάτων τους, τηρουμένων των αντίστοιχων δικαιωμάτων και υποχρεώσεων βάσει της σύμβασης. Η αρχή αυτή απεικονίζεται ως εξής στο σύγγραμμα Snells Equity”, p. 195:-

As soon as specifically enforceable contract for the sale of land is made, the purchaser becomes the owner of the land in equity, and the vendor becomes a constructive trustee of the land for the purchaser, subject in each case to their respective rights and duties under the contract.

Στην Κύπρο, όπως έχουμε εξηγήσει, δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης κτάται μόνο με την εγγραφή της σύμβασης πώλησης βάσει του ΚΕΦ.232. Καθίσταται πρόδηλο ότι οι εφεσείοντες απέκτησαν όχι μόνο κατοχή του διαμερίσματος αλλά και το δικαίωμα ιδιοκτησίας του.

(υπογραμμίσεις δικές μας).

Υπό το φως της ως άνω νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου και λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι οι Παραπονούμενοι καταχώρησαν το πωλητήριο έγγραφο της οικίας Τεκμήριο 1 στο Κτηματολόγιο, όπως προκύπτει από την αναντίλεκτη μαρτυρία του λειτουργού του Κτηματολογίου κ. Πετεινάρη, οι Παραπονούμενοι κατέστησαν οι ιδιοκτήτες του ακινήτου.

Περαιτέρω, όπως ανέφερε ο κ. Πετεινάρης, κατά την αντεξέταση του, με την καταχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο «κατοχυρώνεται ο αγοραστής να μη μπορεί να το πωλήσει ξανά ο πωλητής».

Σχετική με την πιο πάνω δήλωση του κ. Πετεινάρη, σύμφωνα με την οποία, η εγγραφή της σύμβασης, βάσει του ΚΕΦ. 232, δημιουργεί κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον πωλητή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο, είναι και η απόφαση Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (1998) 1Β Α.Α.Δ. 881, όπου στην σελίδα 891, αναφέρονται τα ακόλουθα:

Το διαμέρισμα είχε πωληθεί σε τρίτους, οι οποίοι είχαν εγγράψει τη σύμβαση, βάσει του ΚΕΦ. 232, παρεμβάλλοντας κώλυμα στη διάθεση του διαμερίσματος από τον εφεσίβλητο στους εφεσείοντες ή σε οποιαδήποτε άλλο.”

Επιπρόσθετα, ο κ. Πετεινάρης, ανέφερε κατά την αντεξέταση του, ότι για να μπορέσει να γίνει αποδεκτό ένα πωλητήριο έγγραφο, που αφορά πώληση ακινήτου σε δεύτερο αγοραστή, είναι απαραίτητη η συγκατάθεση του πρώτου αγοραστή.

Πλέον τούτων, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 10, αντίγραφο από την ιστοσελίδα της ίδιας της Κατηγορουμένης 1, αναφέρονται σχετικά με το θέμα της καταχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και τα δικαιώματα που πηγάζουν από αυτή την καταχώρηση, τα ακόλουθα:

10) How long after delivery can I expect to receive my title deeds?

Title Deeds generally take a minimum of two to four years depending on the property purchase. This does not mean that you cannot sell your property at any time before that. From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

Ενόψει των ανωτέρων και με δεδομένο ότι οι Παραπονούμενοι από την καταχώρηση του πωλητηρίου συμβολαίου στο Κτηματολόγιο κατέστησαν ιδιοκτήτες του ακινήτου, οι Κατηγορούμενοι 1, 2 και 3 με την εκ νέου πώληση της οικίας στην Κατηγορουμένη 4, η οποία την αποδέχτηκε, συναλλάχθηκαν σε ακίνητη περιουσία που ανήκε σε άλλους, δηλαδή τους Παραπονούμενους.

ΣΚΟΠΟΣ ΚΑΤΑΔΟΛΙΕΥΣΗΣ

Επίσης, σύμφωνα με την παράγραφο 3, πρόσωπο ενεργεί με σκοπό καταδολίευσης εάν προβεί σε οποιαδήποτε από τις πράξεις που καθορίζονται στο εδάφιο (2) ενώ γνωρίζει και/ή υπό τις περιστάσεις, έπρεπε εύλογα να γνωρίζει, ότι δεν έχει τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη της ακίνητης περιουσίας, ή οποιαδήποτε άλλου προσώπου που έχει νόμιμη εξουσία παροχής τέτοιας συγκατάθεσης.

Αναφορικά με τον σκοπό καταδολίευσης των Κατηγορουμένων, παραπέμπουμε αρχικά στο Τεκμήριο 8 όπου αναφέρονται τα ακόλουθα:

B. Whereas the 1st Party has sold the above stated property to a third pαrty …

4. Whereas the 2nd Party hereby undertakes to purchase the aforesaid property from the 1st Party within thirty days, commencing form the date of cancellation and withdrawal of the contract of sale of the third party, which is presently registered at the land registry department in relation to the property as more particularly stated herein.

11. It is agreed between the Parties that in the event that the contract of sale of the Third Party is not removed and or cancelled from the register of the land registry department by the 30th of December 2010 the following options may be exercised by the 2nd Party”.

Πέραν όμως από το τεκμήριο 8, ο σκοπός καταδολίευσης των Κατηγορουμένων και κυρίως της Κατηγορουμένης 4, προκύπτει και από το γεγονός ότι οι Παραπονούμενοι απέστειλαν τόσο οι ίδιοι, όσο και μέσω των δικηγόρων τους, επιστολές με τους οποίες γνωστοποιούσαν στην Κατηγορουμένη 4, ότι αυτοί είναι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες της επίδικης οικίας. Συγκεκριμένα, οι Παραπονούμενοι απέστειλαν οι ίδιοι προσωπικά την ηλεκτρονική επιστολή ημερομηνίας 19.3.2007 Τεκμήριο 5 και κατόπιν τούτου την επιστολή ημερομηνίας 17.5.2007 διαμέσου των δικηγόρων τους Αντώνης Ανδρέου & Σια, Τεκμήριο 6, η οποία επιδόθηκε προσωπικά στην Κατηγορουμένη 4 στις 19.5.2007.

Οι Κατηγορούμενοι εξάσκησαν το δικαίωμα τους να μην μαρτυρήσουν και να αντεξεταστούν, αλλά ούτε έκαναν γραπτή δήλωση. Η μόνη μαρτυρία που προσκομίστηκε από τους Κατηγορούμενους, ήταν αυτή του κου Πιττάτζη, ο οποίος κατάθεσε δύο επιστολές τις οποίες θα σχολιάσω στην συνέχεια.

Σχετικά με το δικαίωμα των Κατηγορουμένων να μην δώσουν μαρτυρία από το εδώλιο του Κατηγορουμένου και κατά συνέπεια να αποφύγουν τη βάσανο της αντεξέτασης, υπάρχει σημαντική Νομολογία, τόσο Κυπριακή όσο και Αγγλική, στην οποία παρατηρείται μια συνακολουθία στον τρόπο που τα Δικαστήρια πρέπει να χρησιμοποιούν και να ερμηνεύουν την ανώμοτη κατάθεση του Κατηγορουμένου ή την απόλυτη σιωπή του, για να φτάσουν σε εύρημα ενοχής ή μη ενοχής.

Σαν γενικός κανόνας που προκύπτει από την Νομολογία είναι ότι ο Κατηγορούμενος έχει κάθε δικαίωμα να μην δώσει ένορκη μαρτυρία από το εδώλιο του Κατηγορουμένου και απλά να προβεί είτε σε ανώμοτη δήλωση, ή ακόμη και να μην αναφέρει τίποτα στο δικαστήριο, αφήνοντας την Κατηγορούσα Αρχή να αποδείξει την υπόθεση της, ενόψει και του τεκμηρίου αθωότητας ενός Κατηγορουμένου και της υποχρέωσης της Κατηγορούσας Αρχής να αποδείξει την ενοχή του πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας.(βλ. μεταξύ άλλων Vrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, Anastasiades v. Republic (1977) 2 C.L.R. 97, σελ. 113, 215, Khadar v. Republic (1978) 2 C.L.R. 152, 245-288, Δημοσθένους κ.ά. v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 129 και Ιωάννου κ.ά. v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 195).

Παρόλο που το δικαίωμα του Κατηγορουμένου να αρνηθεί να δώσει οποιαδήποτε ένορκη μαρτυρία είναι αναντίλεκτο και αναμφισβήτητο, σε κάποιες περιπτώσεις, όπως με σαφήνεια ορίζονται στην Νομολογία, το Δικαστήριο θα πρέπει να λάβει σοβαρά υπόψιν του στην ετυμηγορία του, το γεγονός της άρνησης του Κατηγορουμένου να δώσει ένορκη μαρτυρία στο δικαστήριο.

Σχετική είναι η υπόθεσηVrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, στην οποία το δικαστήριο κάνοντας μια αναδρομή στην Αγγλική νομολογία επί του θέματος, δήλωσε ότι: “In the light of all the foregoing we have no hesitation in holding that Appellant 1 was rightly convicted of the premeditated murder of his wife. In this respect it is to be noted that at his trial Appellant 1 chose, as it was his right to do, not to give evidence on oath, but to make an unsworn statement from the dock; he stated, inter alia, that he was innocent and that he had no reason to kill his wife. Without, in the least, departing from, or doubting, the principle that it is not to be expected of an accused person to prove his innocence, but it is up to the prosecution to establish his guilt beyond reasonable doubt, we are of the view that the failure of Appellant 1, as an accused, to give evidence in his own defense is a factor related, in the circumstances of the present case, to the issue of his guilt.”

Επίσης, στην υπόθεση R. v. Corrie and Watson ([1904] 68 J.P. 294), το Δικαστήριο επικυρώνοντας την καταδίκη του Κατηγορουμένου για την κατηγορία του παράνομου στοιχήματος δήλωσε χαρακτηριστικά:” I agree that no inference ought to be drawn in support of a weak case on the ground that the defendants were not called to give evidence; but where transactions are proved which are capable of an innocent explanation, and if the defendants could have given it, and there is prima facie evidence that the person is carrying on an illegal business, I do not think it improper for the jury to draw a conclusion from the fact that the defendants were not called”.

Πρόσθετα, μια κατατοπιστική απόφαση η οποία επεξηγεί ποιά θα πρέπει να είναι εκείνα τα γεγονότα ή χαρακτηριστικά μιας υπόθεσης τα οποία θα οδηγήσουν το δικαστήριο να συνυπολογίσει στο πόρισμα της ενοχής, την άρνηση του Κατηγορουμένου να καταθέσει ενόρκως, είναι η R. v. Burdett [1820] 4 B. and Ald. 95, at p. 120)’. No person is to be required to explain or contradict until enough has been proved to warrant a reasonable and just conclusion against him, in the absence of explanation or contradiction; but when such proof has been given, and the nature of the case is such as to admit of explanation or contradiction if the conclusion to which the prima facie case tends be true, and the accused offers no explanation or contradiction, can human reason do otherwise than adopt the conclusion to which the proof tends?” .

Στην πρόσφατη υπόθεση Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22 το δικαστήριο διευκρίνισε περαιτέρω το νομικό καθεστώς που διέπει την άρνηση του κατηγορουμένου να δώσει ένορκη κατάθεση και να προβεί σε ανώμοτη δήλωση, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις εκείνες όπου επίδικο θέμα είναι η ένοχη γνώση (mens rea) του κατηγορουμένου: Υπενθυμίζουμε ότι στην παρούσα υπόθεση οι κατηγορούμενοι (συμπεριλαμβανομένου και του εφεσείοντα) αφού κλήθηκαν σε απολογία επέλεξαν να προβούν σε ανώμοτη δήλωση και να μην προσκομίσουν οποιαδήποτε μαρτυρία, κάτι βέβαια που ήταν απόλυτο δικαίωμα τους. Σε τέτοια περίπτωση, ενόψει και του τεκμηρίου αθωότητας ενός κατηγορουμένου και της υποχρέωσης της Κατηγορούσας Αρχής να αποδείξει την ενοχή του πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας, αυτό που εξετάζεται είναι (α) αν η μαρτυρία που παρουσίασε η κατηγορούσα αρχή είναι αξιόπιστη και (β) αν ναι, κατά πόσο είναι ικανοποιητική για να αποδείξει τις κατηγορίες. Το γεγονός ότι ένας κατηγορούμενος δεν έδωσε ο ίδιος ένορκη κατάθεση ή ότι δεν παρουσίασε μάρτυρες, δεν πρέπει να θεωρείται ότι συμπληρώνει τυχόν κενά της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής. Η ανώμοτη δήλωση ενός κατηγορουμένου εξετάζεται και αξιολογείται μέσα στο σύνολο της μαρτυρίας, ανάλογα και με το πώς ταιριάζει στην κάθε συγκεκριμένη περίπτωση. Δεν μπορεί όμως να εξομοιωθεί με μαρτυρία με την έννοια να είναι ικανή να αντικρούσει μια ένορκη μαρτυρία που κρίθηκε ήδη από το δικαστήριο ως αξιόπιστη. (βλ μεταξύ άλλων Vrakas & Another v. Republic (1973) 2 C.L.R. 139, 188-191, Anastasiades v. Republic (1977) 2 C.L.R. 97, σελ. 113, 215, Khadar v. Republic (1978) 2 C.L.R. 152, 245-288, Δημοσθένους κ.ά. v. Αστυνομίας (1998) 2 Α.Α.Δ. 129 και Ιωάννου κ.ά. v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 195). Στο γενικό αυτό κανόνα υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις όπου τα γεγονότα όπως τα απέδειξε με τη μαρτυρία της η Κατηγορούσα Αρχή είναι τέτοια που χρήζει να δοθεί κάποια εξήγηση από τον κατηγορούμενο ιδιαίτερα εκεί που μια τέτοια εξήγηση εμπίπτει στη δική του αποκλειστική γνώση”.

Το συμπέρασμα που μπορεί να εξαχθεί από την μελέτη των πιο πάνω αποφάσεων είναι ότι το Δικαστήριο όταν έχει ενώπιον του κάποια υπόθεση στην οποία η Κατηγορούσα Αρχή προσκόμισε τέτοια στοιχεία, τα οποία αποτελούν ικανοποιητική μαρτυρία για την απόδειξη της ενοχής του Κατηγορουμένου, σε συσχετισμό και με το γεγονός ότι ο Κατηγορούμενος δεν έδωσε ένορκη μαρτυρία, ενώ τούτο ήταν επιβεβλημένο βάσει των γεγονότων της υπόθεσης, τότε το δικαστήριο θα πρέπει να προσανατολιστεί προς την έκδοση απόφασης ενοχής εναντίον του Κατηγορουμένου. Τα γεγονότα που επιβάλλουν την παροχή ένορκης κατάθεσης από τον Κατηγορούμενο, πρέπει να αφορούν ένα επίδικο θέμα για το οποίο ο Κατηγορούμενος μπορεί να δώσει κάποια εξήγηση ή διευκρίνηση, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις όπου ο Κατηγορούμενος έχει άμεση και αποκλειστική γνώση για το συγκεκριμένο θέμα.

Ειρήσθω εν παρόδω, όπως ορίζεται στις Αγγλικές αποφάσεις που προαναφέραμε, η μαρτυρία που πρέπει να προσκομιστεί από την Κατηγορούσα Αρχή είναι ικανοποιητική για απόδειξη ενοχής, εφόσον με αυτήν αποδεικνύονται εκ πρώτης όψεως (prima facie) τα επίδικα γεγονότα (R. v. Corrie and Watson ([1904] 68 J.P. 294), R. v. Burdett (1820) 4 B. and Ald. 95, at p. 120). Θα πρέπει να τονιστεί ότι στην παρούσα υπόθεση, η Κατηγορούσα Αρχή με το μαρτυρικό υλικό που προσήψε, απέδειξε τα συστατικά του αδικήματος στην εκ πρώτης όψεως διαδικασία ενώπιον του δικαστηρίου, γεγονός το οποίο θα πρέπει να συνεκτιμηθεί από το δικαστήριο, υπό την άποψη ότι η μαρτυρία που η Κατηγορούσα Αρχή προσήψε, μπορεί να θεωρηθεί ικανοποιητική για την απόδειξη των συστατικών του αδικήματος.

Υπό το φως της ανωτέρω νομολογίας, το πρώτο στοιχείο που το ευσέβαστο σας δικαστήριο θα κληθεί να εξετάσει, είναι κατά πόσο η μαρτυρία που η Κατηγορούσα Αρχή έχει προσάψει είναι ικανοποιητική. Από τα όσα αναφέρονται στα Τεκμήρια 5, 6, 8 και 14, προκύπτει ξεκάθαρα ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και/ή εύλογα υπό τις περιστάσεις έπρεπε να γνωρίζουν ότι δεν μπορούσαν να συναλλάττονται για το επίδικο ακίνητο, δηλαδή να καταρτίσουν την ως άνω συμφωνία χωρίς τη συγκατάθεση των Παραπονούμενων, οι οποίοι είχαν καταθέσει στο Κτηματολόγιο το πωλητήριο έγγραφο. Μάλιστα οι ίδιοι οι Κατηγορούμενοι στην παράγραφο 11 του Τεκμηρίου 8, αναγνωρίζουν ότι υπάρχει η πιθανότητα το πωλητήριο συμβόλαιο που είναι καταχωρημένο στο Κτηματολόγιο από τους Παραπονούμενους, να μην αποσυρθεί ή ακυρωθεί μέχρι την ως άνω αναφερόμενη ημερομηνία. Αναγνωρίζουν δηλαδή εμμέσως οι Κατηγορούμενοι, ότι μπορεί να κριθεί από το αρμόδιο Δικαστήριο ότι, ο τερματισμός του συμβολαίου από τους Κατηγορούμενους δεν ήταν νόμιμος και συνεπώς ότι το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει απόφαση υπέρ των Παραπονούμενων στην αστική υπόθεση, με την οποία να διατάσσεται η ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπέρ των Παραπονούμενων.

Αποκορύφωμα του σκοπού καταδολίευσης είναι το Τεκμήριο 14 που παρουσίασε ο κος Πιττάτζης. Είναι αξιοσημείωτο ότι ο κος Πιττάτζης εκ μέρους των πελατών του με επιστολή του ημερ. 10/4/2006 λέει τα εξής:

«…Even for any reason in the end of the day it is decided that they had no legal ground to cancel it due to your behavior they do not want you in their property and they hereby notify you that they are not willing to complete the house and deliver it to you.»…

Πέραν τούτου, ως φαίνεται από το Τεκμήριο 14, δεν είχαν κανένα σκοπό οι Κατηγορούμενοι 1, 2 & 3 να δώσουν το σπίτι στον κύριο και στην κυρία ODwyer, και παράνομα το πώλησαν και/ή το έδωσαν προς χρήση στην Κατηγορούμενη 4, η οποία γνώριζε ότι το σπίτι ανήκει στους Παραπονούμενους.

Ενώ λοιπόν οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και ή όφειλαν υπό τις περιστάσεις να γνωρίζουν, ότι οι Παραπονούμενοι είχαν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο και ότι μόνο το Δικαστήριο θα μπορούσε να κρίνει το νόμιμο ή όχι του τερματισμού του πωλητηρίου συμβολαίου και συνακόλουθα την δέσμευση του από αυτό, αυτοί προχώρησαν κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα σε συναλλαγή επί του επίδικου ακινήτου, χωρίς τη συγκατάθεση των Παραπονούμενων, οι οποίοι είχαν καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο, ακριβώς για τον σκοπό εξασφάλισης των εμπραγμάτων δικαιωμάτων τους επί του ακινήτου και για την αποφυγή καταστάσεων όπως αυτών στις οποίες περιέπεσαν. Είναι ξεκάθαρο ότι η Κατηγορούμενη 4 δεν θα μπορούσε να αγοράσει ή να χρησιμοποιήσει το ακίνητο χωρίς τη συγκατάθεση των νόμιμων ιδιοκτητών, οι οποίοι είναι οι Παραπονούμενοι.

Περαιτέρω, αναφορικά με τη φύση της μαρτυρίας που είναι ικανή να αποδείξει την ένοχη γνώση (mens rea) ενός Κατηγορουμένου για ένα επίδικο θέμα, σχετική είναι η υπόθεση Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22: “Ορθά επισήμανε το Κακουργιοδικείο ότι η ένοχη γνώση είναι κάτι που συνήθως συμπεραίνεται από τα γεγονότα. Οι «κρυφοί» λογαριασμοί, όπως χαρακτηρίστηκαν από το Κακουργιοδικείο, έδειχναν την ένοχη γνώση του εφεσείοντα και των λοιπών συγκατηγορουμένων του”.

Σε άλλο σημείο της ίδιας υπόθεσης το Δικαστήριο τόνισε τα εξής: “Εξετάσαμε με προσοχή την πρωτόδικη απόφαση και καταλήγουμε ότι η απόφαση του Κακουργιοδικείου, ότι ο εφεσείων όταν εξέδιδε το σχετικό πιστοποιητικό στο οποίο βασίστηκε η αίτηση Α716/00, το έπραττε γνωρίζοντας ότι αυτό ήταν ψευδές, είναι ορθή. Η παρατήρηση του Κακουργιοδικείου ότι η γνώση δεν είναι κάτι που μπορεί να αποδεικνύεται πάντοτε με άμεση μαρτυρία αλλά εξυπακούεται από τα περιστατικά της κάθε υπόθεσης υποστηρίζεται από τη νομολογία και συγγράμματα στα οποία αναφέρθηκε το Κακουργιοδικείο (βλ. Youssef ν. Δημοκρατίας (1993) 2 Α.Α.Δ. 289, 295 και Archbold Criminal Pleadings Evidence and Practice 36η έκδοση, σελ. 364, παραγρ. 10-10).

Συνεχίζοντας το δικαστήριο ανέφερε:”Στην υπόθεση Ιακώβου ν. Δημοκρατίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 211, 219 λέχθηκε ότι «η ύπαρξη της απαραίτητης γνώσης δεν είναι κάτι που συνήθως αποδεικνύεται με άμεση μαρτυρία. Κατά κανόνα συμπεραίνεται από τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης”.

Κατά την ταπεινή μας άποψη το βάρος της μαρτυρίας που έχει προσκομίσει η Κατηγορούσα Αρχή είναι τέτοιο, που αποδεικνύει ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και/ή όφειλαν να γνωρίζουν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση του κυρίου και της κυρίας ODwyer για να συναλλάσσονται για την ακίνητη περιουσία των Παραπονούμενων, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψιν ότι οι Κατηγορούμενοι δεν προσήψαν οποιαδήποτε ικανά στοιχεία ώστε να την αντικρούσουν, με αποτέλεσμα να θεωρείται ότι η ένοχη γνώση των Κατηγορουμένων έχει αποδειχθεί. Τα επί μέρους γεγονότα και περιστατικά όπως τα ανέδειξε και απέδειξε η Κατηγορούσα Αρχή με την μαρτυρία της, είναι ικανά, ορώμενα εις την ολότητα τους, να οδηγήσουν κάθε Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν ή έπρεπε να γνωρίζουν υπό τις περιστάσεις ότι, όταν συναλλάσσονταν με το ακίνητο των Παραπονούμενων, δεν είχαν την συγκατάθεση τους να πράξουν κάτι τέτοιο. Συνεπώς στην παρούσα υπόθεση, εφόσον η Κατηγορούσα Αρχή απέδειξε όλα αυτά τα γεγονότα ή τις περιστάσεις, βάσει των οποίων οι Κατηγορούμενοι όφειλαν να γνωρίζουν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων για να συναλλάσσονται με την ακίνητη τους περιουσία, σε συσχετισμό με το γεγονός ότι οι Κατηγορούμενοι δεν προσήψαν οποιαδήποτε μαρτυρία για να αντικρούσουν την απόδειξη των εναντίον τους αυτών ενοχοποιητικών γεγονότων και περιστατικών, τότε το συμπέρασμα που μπορεί να συναχθεί είναι ότι η Κατηγορούσα Αρχή έχει αποδείξει πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας τον σκοπό καταδολίευσης των Κατηγορουμένων.

Περαιτέρω, λαμβανομένων υπόψιν τόσο της ισχυρής μαρτυρίας που η Κατηγορούσα Αρχή έχει προσκομίσει, όσο και των ιδιαιτέρων περιστατικών της υπόθεσης, είναι η θέση μας ότι, οι Κατηγορούμενοι αδικαιολόγητα αρνήθηκαν να καταθέσουν ενόρκως και να δώσουν κάποια εξήγηση σχετικά με το κατά πόσο γνώριζαν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων για να συναλλάσσονται με το ακίνητο του δεύτερου, ιδιαίτερα αφού τέτοια εξήγηση ενέπιπτε στην δική τους αποκλειστική και άμεση γνώση.(Κρίνος Θεοχάρους v Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 2 Α.Α.Δ 22). Αφού τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης είναι τέτοια που επέβαλλαν στους Κατηγορούμενους να δώσουν ένορκη μαρτυρία, ούτως ώστε με κάποια αθώα διευκρίνηση να εξηγήσουν ότι δεν γνώριζαν ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων να συναλλαχθούν με την ακίνητη του περιουσία, και οι Παραπονούμενοι αρνήθηκαν να το πράξουν, το Δικαστήριο θα πρέπει συνεκτιμώντας τόσο την ισχυρή μαρτυρία εναντίον τους, όσο και την άρνηση τους να μαρτυρήσουν ενόρκως, να οδηγηθεί σε εύρημα ενοχής.

Ενόψει των ανωτέρω και επί τη βάσει της μαρτυρίας που έχει τεθεί ενώπιον σας, θεωρούμε ότι η Κατηγορούσα Αρχή απόδειξε και το 3ο συστατικό στοιχείο του αδικήματος του Άρθρου 303Α, αυτό δηλαδή του σκοπού καταδολίευσης των κατηγορουμένων, πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ

Ολοκληρώνοντας την γραπτή μας αγόρευση, θεωρούμε αναγκαίο όπως συνοψίσουμε τα επιχειρήματα που έχουμε παραθέσει στην παρούσα αγόρευση προς υποστήριξη της θέσης μας ότι βάσει της μαρτυρίας που έχει προσκομιστεί ενώπιον σας, έχουν στοιχειοθετηθεί τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος της δόλιας συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία που ανήκει σε άλλο, κατά παράβαση του Άρθρου 303Α του Ποινικού Κώδικα, εναντίον των Κατηγορουμένων 1, 2, 3 και 4.

Σχετικά με το πρώτο συστατικό στοιχείο, αυτό δηλαδή της συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία, η Κατηγορούσα Αρχή προσήψε αναντίλεκτη μαρτυρία με το Τεκμήριο 8, με τίτλο Legal Undertaking to Sell and Purchase, στο οποίο φαίνεται ξεκάθαρα ότι οι Κατηγορούμενοι 1, 2 & 3 έχουν προβεί σε κάποια από τις πράξεις συναλλαγής που προβλέπει η παράγραφος 2 του άρθρου 303Α για την οικία υπ’ αριθμ. 30, του συγκροτήματος Άγιος Σέργιος, με την Κατηγορούμενη 4.

Το ως άνω έγγραφο (Τεκμήριο 8), σύμφωνα και με την μαρτυρία του κ. ODwyer, η οποία δεν αμφισβητήθηκε από τους Κατηγορουμένους, ήταν επισυνημμένο ως Τεκμήριο Μ σε ένορκο δήλωση του Κατηγορουμένου 3, προς υποστήριξη exparte αίτησης της Κατηγορουμένης 1, στα πλαίσια της αγωγής υπ’ αριθμό 927/2007

Το συντριπτικό βάρος της μαρτυρίας της Κατηγορούσας Αρχής με την προσαγωγή του Τεκμηρίου 8, σε συσχετισμό και μη την αδυναμία των Κατηγορουμένων να αντικρούσουν αυτή, είναι ικανά να οδηγήσουν το Δικαστήριο στο συμπέρασμα ότι το 1ο συστατικό του αδικήματος αυτό δηλαδή της συναλλαγής σε ακίνητη περιουσία έχει αποδειχτεί εναντίον των Κατηγορουμένων.

Σχετικά με το 2ο συστατικό του αδικήματος, δηλαδή να ανήκει η ακίνητη περιουσία σε άλλον, λεχθέντα είναι τα εξής: Η Κατηγορούσα Αρχή παραπέμποντας σε σχετική Νομολογία (Αντρίκκος Νίκου Χρίστου 2. Ελένη Αντρίκκου ν. Γιώργου Γεωργίου 1 Α.Α.Δ. (1999), Δρυάδης κ.α. ν. Καλησπέρα (1998) 1Β Α.Α.Δ. 881) και σε συγγράμματα (Snells Equity”, page 195), κατέστησε σαφές και αναντίλεκτο ότι, εφόσον υπάρχει εγγραφή του πωλητηρίου εγγράφου στα Κτηματολογικά αρχεία, τότε το πρόσωπο που προβαίνει στην εγγραφή καθίσταται ιδιοκτήτης της ακίνητης περιουσίας, παρεμβάλλοντας κώλυμα τόσο στον πωλητή όσο και σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο να διαθέσει ή να πωλήσει ξανά το ακίνητο.

Υπό το φως της ως άνω νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου και λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι οι Παραπονούμενοι καταχώρησαν το πωλητήριο έγγραφο της οικίας (Τεκμήριο 1) στο Κτηματολόγιο, όπως προκύπτει από την αναντίλεκτη μαρτυρία του λειτουργού του Κτηματολογίου κ. Πετεινάρη, οι Παραπονούμενοι έχουν καταστεί οι ιδιοκτήτες της γης.

Πλέον τούτων, όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 10, αντίγραφο από την ιστοσελίδα της ίδιας της Κατηγορουμένης 1, αναφέρονται σχετικά με το θέμα της καταχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο και τα δικαιώματα που πηγάζουν από αυτή την καταχώρηση, τα ακόλουθα:

10) How long after delivery can I expect to receive my title deeds?

Title Deeds generally take a minimum of two to four years depending on the property purchase. This does not mean that you cannot sell your property at any time before that. From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

Ενόψει των ανωτέρων και με δεδομένο ότι οι Παραπονούμενοι από την καταχώρηση του πωλητηρίου συμβολαίου στο Κτηματολόγιο έχουν καταστεί ιδιοκτήτες της γης, οι Κατηγορούμενοι 1, 2 και 3 προβαίνοντας σε κάποια ή κάποιες πράξεις, όπως ορίζονται στο εδάφιο (2) του Άρθρου 303Α, έχουν συναλλαχθεί με την Κατηγορούμενη 4 για την οικία υπ’ αριθμ. 30, του συγκροτήματος Άγιος Σέργιος.

Περαιτέρω σχετικά με το 3ο συστατικό του αδικήματος, αυτό δηλαδή του σκοπού καταδολίευσης, η Κατηγορούσα Αρχή προσήψε ισχυρή μαρτυρία που αποδεικνύει ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν ή όφειλαν να γνωρίζουν υπό τις περιστάσεις ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων για να συναλλάσσονται με την ακίνητη τους περιουσία. Από τα όσα αναφέρονται στα Τεκμήρια 5, 6, 8 και 14 προκύπτει ξεκάθαρα ότι οι Κατηγορούμενοι γνώριζαν και/ή εύλογα υπό τις περιστάσεις έπρεπε να γνωρίζουν ότι δεν μπορούσαν να συναλλάσσονται για το επίδικο ακίνητο, δηλαδή να καταρτίσουν την ως άνω συμφωνία, χωρίς τη συγκατάθεση των Παραπονούμενων, οι οποίοι είχαν καταθέσει στο Κτηματολόγιο το πωλητήριο έγγραφο. Όπως σαφώς προκύπτει από την Νομολογία, όπως την παρέθεσε η Κατηγορούσα Αρχή, η ένοχη γνώση του Κατηγορουμένου είναι κάτι που συνήθως συμπεραίνεται από τα γεγονότα ή τις ιδιαίτερες περιστάσεις της υπόθεσης και όχι από άμεση μαρτυρία. Συνεπώς, τόσο η άμεση όσο και η περιστατική μαρτυρία που η Κατηγορούσα Αρχή έχει προσάψει, απέδειξε πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας τον σκοπό καταδολίευσης των Κατηγορουμένων.

Πρόσθετα, η Κατηγορούσα Αρχή επικαλέστηκε την άρνηση των Κατηγορουμένων να μαρτυρήσουν ενόρκως, ως στοιχείο το οποίο το δικαστήριο πρέπει να λάβει υπόψιν στην ετυμηγορία του για την ενοχή, λαμβανομένων υπόψιν τόσο της αναντίλεκτης και ισχυρής μαρτυρίας που προσήψε η Κατηγορούσα Αρχή, όσο και τις ιδιαίτερες συνθήκες της υπόθεσης, που καθιστούσαν επιβεβλημένη την ένορκη κατάθεση των Κατηγορούμενων, ώστε να δώσουν κάποια εξήγηση – ιδιαιτέρως, αφού τέτοια εξήγηση ενέπιπτε στην δική τους αποκλειστική και άμεση γνώση, κατά πόσο δηλαδή γνώριζαν ή όχι ότι δεν είχαν την συγκατάθεση των Παραπονούμενων να συναλλάσσονται με το ακίνητο τους.

Σε όλες τις αυθεντίες που η Κατηγορούσα Αρχή παρέπεμψε, στις οποίες αφενός η Κατηγορούσα Αρχή είχε προσάψει ικανοποιητική μαρτυρία για να αποδείξει την ένοχη γνώση του Κατηγορουμένου και αφετέρου ο Κατηγορούμενος αρνήθηκε να δώσει ένορκη κατάθεση ενώ αυτό ήταν επιβεβλημένο από τα γεγονότα της υπόθεσης, τα Δικαστήρια είχαν προσανατολιστεί προς το εύρημα ενοχής εναντίον του Κατηγορουμένου. Λόγω της σαφούς ομοίασης των περιστατικών της παρούσας υπόθεσης με τα περιστατικά των αυθεντιών που προαναφέρθηκαν, είναι η άποψη μας ότι στο ίδιο συμπέρασμα οφείλει να οδηγηθεί το ευσέβαστο σας Δικαστήριο.

Ενόψει των όσων έχουν αναφερθεί πιο πάνω, θεωρούμε ότι η μαρτυρία που έχει δοθεί ενώπιον σας είναι ικανοποιητική για σκοπούς απόδειξης της υπόθεσης, αφού όλα τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος του Κατηγορητηρίου έχουν αποδειχθεί πέρα πάσης λογικής αμφιβολίας.

Γεωργιάδης & Μυλωνάς

Δικηγόροι Κατηγορούσας Αρχής

Καταχωρήθηκε την / / 2010

Man in house ownership dispute finds no relief from Attorney General

By Jean Christou Published on December 21, 2008

OPENING a new can of worms for property owners, the Attorney General has told a British buyer his developers had not committed any crime by effectively re-selling a house legally registered in his name.

The three-line letter to Conor O’Dwyer, who is engaged in a high-profile dispute with the developers over a house in Frenaros, has left other buyers worried that the Contract of Sale they lodge with the Land Registry is not enough of a protection when they come up against the title-deed holders.

“They always say the sale of contract is a great protection, but it’s clear now that the owner of the land is the developer, even though we are told once the sale is registered, we are protected and the house cannot be sold to someone else,” said Denis O’Hare of the Cyprus Property Action Group (CPAG).

Indeed the law says that once the Contract of Sale is registered at the Land Registry, the purchaser is the beneficial owner of the property until the provisions of the contract have been fulfilled by both sides.

O’Dwyer is however in dispute with the developers, an issue that is pending before the civil courts, which will decide who was in breach of the contract. In the meantime, the house registered in his name at the Land Regsitry has been sold to someone else, although the second buyer cannot register her contract legally as O’Dwyer is listed as the beneficial owner and had paid around £75,000 sterling before the dispute arose. The developers, Karayiannas of Paralimni, still have this money.

In an attempt to secure justice, O’Dwyer’s lawyer Yiannos Georgiades asked the Attorney General’s office to bring criminal charges over the re-sale of the house.

He used Section 303a of the criminal code, which says: “Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years” “Dealing in immovable property” is defined as selling, renting, mortgaging to another, or “encumbering in any way”.

However following a police investigation, the Attorney General’s office said in a letter to Georgiades on November 26 saying: “It has been ascertained that no criminal offence has been committed.”

Paulina Paulina Evthyvoulou–Evthymiou, the Counsel for the Republic who signed the letter told the Sunday Mail: “It was not a case of fraud and it’s not something we could go before the court with.”

Evthyvoulou–Evthymiou said all of the money had not been paid by O’Dwyer, and that the contractors said the Briton had broken one of the terms of the contract “This is a civil case and not a matter for the Attorney General,” she said. “If he had a judgement from a civil case that he was the owner, it would be different. The civil case is unresolved. I don’t have an owner and I’m not in a position to decide who the owner is,” she added.

“This just sets a precedent that a house can be sold twice,” O’Dwyer said. He said all estate agents say a house can’t be sold twice. “We fell out,” he said of Karayiannas. “The contract was never declared legally null and void so this is quite clearly criminal fraud.”

Referring to the fact that he had not ultimately paid all of the money due to the dispute, O’Dwyer said: “How much is the developer entitled to keep… eighty per cent, ninety per cent? They (the Attorney General’s office) just proved you don’t own your house.”

CPAG’s O’Hare was equally damning. He said with the ruling it appeared the Attorney General was now confirming that the “so-called protection” of lodging a sales contract with the Land Registry gave little protection to buyers.

“This situation whereby a developer can sell you a property, take your money and then arbitrarily cancel your contract and sell your house on to some other unsuspecting buyer – and that this is not a crime, just beggars belief!” he said.

“If we don’t have protection of the land registry, that means even if you paid 90 per cent and the developer then comes and says I don’t like your face…it puts all buyers in jeopardy.”

Sounds extreme?
Larnaca-based property lawyer George Coucounis details a case of a woman who was the registered owner of an apartment but did not yet have title deeds from the seller, as is usual in Cyprus. When the seller died, his heirs accused her of trespassing and denied the apartment had been sold to her. She, however made the mistake of counterclaiming for damages instead of sticking to the sales contract, which
Coucounis said would have guaranteed her rights. Counterclaiming meant she accepted termination of the contract. Ultimately she was compensated but lost her apartment.

But Evthyvoulou–Evthymiou said the letter she signed to O’Dwyer did not mean the general concept ‘Contract of Sale’ meant nothing. “I can understand his point. The problem is for a criminal case we need a
case beyond reasonable doubt. How are we going to prove he is the owner beyond reasonable doubt? It’s not beyond reasonable doubt that he is the owner under 303a,” she said.
“I would have to prove the house belongs to Conor and his wife and I can’t prove that. Here we have two parties to a contract each saying he is the owner of the house. A judge must decide who the owner is. Why do we have to decide in the criminal court that he is the owner? The Attorney General cannot resolve this,” she added.

Georgiades, O’ Dwyer’s lawyer, said Karayiannas had no right to unilaterally cancel the contract, especially since O’Dwyer gave them the money for the due instalment they claim he didn’t pay. “The money was literally given to them but they refused to accept it. This was their way of terminating the contract. They were not entitled to terminate it. Conor was always willing and able to pay the money,” he said.

“In accordance with the files at the land registry, Conor remains the beneficial owner unless a judgement is issued otherwise. Until then no one is entitled to buy it. If anyone does, it’s not a bona fide purchase, and that person has no legal rights,” he added.

Referring to the Attorney General’s decision, Georgiades said it was a matter of interpretation. “We shouldn’t have to wait until the court judgement in the civil case. Since there is a dispute, the developers can’t say the property is theirs, whether Conor paid all of the money or not. If you are the legal owner, under what circumstance are you the legal owner? It depends on how you interpret ‘belonging to another’. There are a lot of inconsistencies in my opinion as to how things are dealt with.”

What is beyond doubt however is that the woman now living in O’Dwyer’s house did actually buy it from Karayiannas but she has not been able to register it due to his prior legal claim. The woman’s lawyers Pittadjis of Paralimni said in a letter to O’Dwyer in May 2007 that the woman had no idea there was a dispute raging over the property. Pittadjis was also the lawyer for the developers at the time.

“She bought it in good faith and after she was told that a previous contract had been cancelled,” the Pittadjis letter said. Evthyvoulou–Evthymiou said police had interviewed the woman and she had no complaint and did not feel defrauded

“She was told it would be all resolved with damages so she would not lose the house. There is no theft, no fraud. What is the criminal offence?”

However Coucounis, who is not familiar with the O’Dwyer case, said generally a contract can only be dissolved legally, and nothing can be done with a property until the civil court decides who is in breach. “The sale of contract remains in force and is valid until the court orders that it is legally or lawfully terminated. Until then delivery rights remain with the purchaser,” he said.

He said he had another case in Larnaca eight years ago, which went before the Supreme Court.

The first purchaser filed the sale of contract to the Land Registry close to the deadline but had not yet taken possession of the property. The second purchaser had possession but had not registered the sale of contract, he said.

“The Supreme Court decided that the contract deposited at the land registry was the one that was valid and that it superseded the second contract. It’s not that easy for a vendor to get rid of a purchaser as long as the purchaser insists on the contract,” he added.

Karayiannas Developers office: Morning 07-03-2006

On Tuesday I was fifteen minutes early for my meeting in Paralimni and you will hear Michelle Anglou say Marios Karayiannas is in Larnaka and she has no idea when we will be back. I already know from meeting an expat on site that Marios will be in Frenaros at 11am. I shame Michelle about her lies but let her know that we’ll live there and we will be happy. I told Michelle that I had business to do in Nicosia on Wednesday so I must see Marios today. I recorded this meeting via the microphone attached to the ipod.

Download mp3

Morning Michelle.
Morning.
Hello there, (I said to another customer as he was leaving)
Is Marios around?
He’s not I’m afraid, He’s gone out early this morning with his father, I think they have gone to Larnaca.
Larnaca, do you know what time he’ll be back?
I can’t say Conor because yesterday was a bank holiday, so it’s like a Monday for them today so it’s like days when they have. They are going to Larnaca this morning and he’s got other appointments when he comes back.
Do you know what time his next appointment is around this area?
I can’t say I don’t know.
Well if you can’t say then you playing avoidance, you’re avoiding. I’m here to do business with Marios

Listen he’s spoken with his solicitor about the situation when the emails, the emails you sent with what you had to offer he didn’t agree with. He’s spoke to his solicitor. To say look he’s obviously not happy with what’s going on he doesn’t under stand the situation, I don’t know what to do. he sent you his solicitor been in contact with you, now if he’s to go over exactly the same thing as what he’s already gone over with you, then for him..
I’m boring him.
No it’s not that you’re boring him it’s just he doesn’t feel you understand he cant..
So I.. Alright. He understands the situation is that you said? When you said understands earlier. He understands?
At the end of the day you either have to speak with him or speak with his solicitor
And he said that’s its better that you either speak with your solicitor or speak with his.
Because you obviously you can’t understand each other. It’s not for me to sit now and start discussing it with you because it’s gone to a higher level rather then…

The thing is Michelle as you know. Preparations to move are so far advance we haven’t got time to go down the solicitor’s line. His solicitor took 2 and half weeks to write five lines. I haven’t got that luxury, neither have we the money to pay for solicitors to talk on our behalf. OK. So as it stands Michelle we have to buy that plot as it is there Marios has got us he’s won. OK. So what happens is, I’ve had my money sitting with Marion for a month now to pay you guys, I want to speak to Marios, just want clear up some final points and give him you the OK to release the money and we go on.
But I’m not going to hand over another 30,000 on top of the 100,000 we’ve already paid whatever we’ve already paid, to someone who is not going to speak to me. So it’s very important that he speaks to me. I asked him last time I was here that’s its up to him to rebuild the trust that has been broke between us.

Phone rings..
Another customer walks in.
We continue in 1 minute.

Ok then so when he gets back in hopefully I think it will be after lunchtime if he gets back in he can see you this afternoon then he will, If not it might be tomorrow OK. Because as I said..
Yea, yea it’s not good enough. I said I would be here.
OK I’ll speak to him Conor and I’ll see what I can do.
I’ll wait here, I’ll let you deal with this other chap and I’ll speak to you.

Michelle deals with the other customers. I wait both in the office and outside in the street until she is free again.
Audio clipped. 15 minutes later we continue.

So can your inform Marios that I’m here? And that I’m..
He knows that you’re here but I can’t..
I’m off to Nicosia tomorrow, these trips cost me £1000, £1200 in loss of wages and coming over and this is the second trip in a month. I’m trying to do the nice thing Michelle you guys have laid some things on us you told us some lies at the time and were really not happy but were having the house as not happy people.
But I need you to tell him that I’m here and give me an appointment to see him today. Because I’ve got other business to do in Cyprus as well.

I tried calling him this morning and he’s not answering the phone because he’s in the registry office in a meeting Conor. So If I call him now he’s not going to answer me When he’s finished I’ll call him or He’ll call me back and I can call you on your mobile I can’t do anymore than that Conor.

But you can’t tell me what time his next appointment here in the office is. You can’t tell me that.
I can’t tell you that now.
You have a diary of his events that you can say at 11.00 he’s over there.

He keeps his own diary as well as the one here. Many times we have had to re juggle them around. He can’t say how long he is going to be in Larnaca today. He can’t say how long he’ll be So sometimes when he comes back Conor he has to Cancel meetings himself Ones not with clients not other ones he has

I’ll keep floating around all morning I’ll wait for you to phone me once you have spoken to him and I need an appointment to see him urgently today. So I can then rest assured that things with my build are progressing. I told him on the phone that.

He can’t just drop everything.
Ah Michelle I told him on the phone that I was coming over today I gave him Two weeks notice for this day, I told you on Friday.

He’s got other appointments as well that are just as important.
Well why not commit to people who have already bought rather than going to the land registry office to register more plots, us people who have bought..
He not going to register plots he’s going for other things Conor, you’re just presuming now. You’re trying to make the situation a mountain out of a mole hill.
Oh you’ve made a two storey house out of a bungalow. If you want to make it that way.

Ok I’ll speak to you when he comes back in. and I’ll call you and let you know when you can see him OK.
Can you call me before 12.00
I’ll try and if I can call before 12 I will. OK

Well I have no choice.
I don’t know how you can do it to people Michelle, I really don’t. You’re not selling toasters, you know.
But we’ll move there, we’ll live there, we’ll be happy.
I’ll call…
Yea because it’s causing us a lot of distress and until we know, here collect the money again progress with the plot I’m not going to be happy.
I’ve got business to do tomorrow in Nicosia I’ve only got two days then before I leave Friday
So if he can give us a matter of urgency I said I’d be here at 9am I was 15 minutes early

I told you that..
You told me to deal through solicitors do you think we can afford that?
Is that your plan? Is that what you do?
…Ok I’ll speak to you when he comes back in this afternoon
I have no choice.
No you’ll speak to me before 12 when you get him on the phone

I will try if he calls me back. Conor. As soon as he’s finished his meeting he can speak to me. Then I’ll be able to ask him if you can have an appointment with him this afternoon.
Just five minutes
I doubt if its going to be 5 minutes anyway.
I swear I’m going to keep it brief I’m going to say here is the money for the house this is what is going to happen OK
OK

Karayiannas office afternoon meeting: 07-03-2006

After waiting at the hotel for Michelle’s call I get an appointment to meet Marios Karayiannas and his father Christoforos Karayiannas at 4pm. In this meeting, Marios Karayiannas starts off by trying to explain he now has no hard feelings as we are buying the house with his changes to the site plan. He again goes on to say that his opportunity is to keep his customers happy always. I tell him that we’ll live there as not happy people and try to explain that I will let everyone know the way he does business. I show him a business card with LyingBuilder.com and try to explain that on Thursday 10am I will start my investigations into their company.

At the Karayiannas Office Tuesday 7th March 2006 around 4pm. Present were Myself, Marios Karayiannas, Christoforos Karayiannas and a young female member of their staff (translating sometimes for Christoforos Karayiannas)

Download mp3

Ok how are you
I’ve been better, I’ve been better, how are you
Fine
Good
Well I’m over here till Friday, Friday midday so I haven’t got that long and I’m in the capital tomorrow so.
Ok Tell me your situation..
Well what I said to Michelle this morning, was before I release the money…I’m releasing the money with Marion (solicitor) OK
Yes
OK if I can just summarise what has gone on between us
So to summarise
With me … don’t worry with my side I mean we do have anything wrong with you.
Or I don’t have to anything with you wrong or bad thing or whatever.
You have no bad feeling?
This is my business. Yes I don’t have any bad feeling. Anything that you speak on the phone anything I speak before or anything we said on the phone whatever I can’t, OK. My business here to sort out problem yes … to keep the clients happy, but the clients. But the clients they have to understand also other side, not only their side. It’s very important. You Understand? For me and for you. Because you have to look who’s around you and dealing with people and not alone in one centre. It’s very important for my family because my business affects my family and the girl that take job now for example when they come here for a job they work as your family not as job. It’s very important for myself. This is my character

I’m very happy that your family is happy, my family is not happy.
Greek speaking Christoforos Karayiannas
Your family is not happy why?
I won’t go into the why’s again
The why’s were all in the letter
We had four points on the letter Mario’s
Yes
And you have refused to do all those four points
Yes
So I heard from your solicitor last Wednesday that you have not done anything wrong in your contract?
Yes
And
That is true.
That is your opinion OK
It is not my opinion.
If you want to talk contracts I can talk site plans, OK
Can you let me finish.
OK so,Your solicitor said on Wednesday in five lines on an email that took 2.5 weeks
This is my letter to the solicitor I sent to you…
OK. So I’m perfectly clear. Then when I spoke to Michelle on Friday she said you would not speak to me you would speak through the solicitors Is that correct?

Yes..Because I cannot
Greek speaking Christoforos Karayiannas
No. Speak with your solicitor to explain to her what is happen and what is your opinion about the deal, about the contract, about the thing that you sign on the contract..its very important.
I can speak for myself I don’t need a solicitor
OK
To speak for me
Speak for yourself
I can speak for myself
OK

I understand what was in the contract and I understand what you said when you sold.OK. So w e cannot afford to go by solicitors; we cannot afford either financially or in time. Were already moving so we will be here in August. We move here plot no 30 in August OK

OK
And, But were not happy. So when you said…
Your not happy with what?
With what you have done to our plot
About to your plot.
Greek speaking Christoforos Karayiannas
In your plot what have we done?
Explain to my father, the balconies, the balconies, the balconies.
Can you explain to your father that this was the plan we were given when we were sold the plot.
Which is your house?
This is your house.
This was to be a road
Greek speaking Christoforos Karayiannas
I have to explain to my father Without your contract what we have done to your plot,
Explain to your father this is what I was given when we bought the place
Yes of course you are from the first plan
Greek speaking Christoforos Karayiannas
What did you do in your plot when you discussed the ????? (young Female member of their staff )
Inside you plot what we have done to you.
All my issue are outside, all my issues are outside.

Greek speaking Christoforos Karayiannas
I know where this is going. I know where this is going but I must be able to finish a sentence.
Greek speaking Christoforos Karayiannas
OK
If I can explain you can translate maybe, when I was given this I was told this is a bungalow here OK
Greek speaking Christoforos Karayiannas

This is a bungalow here and the only 1 window looking into my house, my garden was from that bungalow. This is the bungalow and that is the only window here. There was to be a road here and there was to be a bungalow and a bungalow. There was to be no windows looking into my garden.

Greek speaking Christoforos Karayiannas
We discuss this thing the same thing before. I build 2 or 3 houses here ok
We are not here to take it from the rent to take the houses or whatever
Am not er if you are not happy with the house I say to you these thing.
Greek speaking Christoforos Karayiannas
These are the 2 houses that remain OK And Mr Conor is that has a problem these balconies look into his plot
Greek speaking Christoforos Karayiannas
Ok anything else.

Yes
So that differs, Just the final line…
Whats the final deal
the final line is we were told that this was a very good plot because noone could look into the garden.
Greek speaking Christoforos Karayiannas
and that is why were not happy. You just asked me to explain why were not happy and I’ve explained. Yes OK

I explain to you that outside of your plot we don’t have to do or we don’t have to respect your opinion what the other people we have to do, it’s not your opportunity to say, not me the next plot that does not belong to me what they have to do Maybe tomorrow somebody is coming to build apartment next door.

Mario’s you did this at the same time the foundation for the changes happened at the same time as the foundations for mine so don’t say that these things are happening down in the future they happened at the same time ok Marios

Now, You sell us the house were not happy, yea that’s fine yea.
Your not happy with your neighbours
I’m not happy with all these houses looking into me
Its your opportunity its your deal.
Its my problem?
Its your problem
my problem?
Its your problem
Have you anything else to say to me like sorry or anything like this

Listen the contract is contract. We signed the contract. We recognise our side to the contract. And we have our deal. If you delay any of the payment we have the opportunity to deal with our solicitor to see what we can do. These our things

And read the contract again
Because If you delay
What I delay?
If you delay in giving me the house I too have written in the contract that you will be paying me money Ok so I know what is in the contract Marios
Ok. So I have to deliver the house to you the day that we deal about
Yes
I have
one months grace
one month grace and then I am sure from myself that I have to deliver the house to you I’m am ready there you will see the tiles that I’m ready for the tiles and I have 1 month for example I have XXXXX?

Ok
Greek speaking Christoforos Karayiannas

Obviously I don’t like the way you do business
Its your problem
Its my problem
OK
But you have a solicitor to deal with
I speak for myself
Speak for yourself
Speak for myself
So I don’t like the way you do business
Yes
And it’ll be my job to make sure nobody else falls for the deception you give before they buy and then your change in the contract and things like this OK
So I’ll give you till Thursday (I write on a business card that has “lyingbuilder.com the truth about Karayiannas)

What is that?
10am now this is a website that’s up at the moment called lyingbuilder.com the truth about Karayiannas

Greek speaking to Christoforos Karayiannas
The lying builder?
Greek speaking to Christoforos Karayiannas
so 10 o’clock Thursday (they stand up) I will be telling everyone and giving everyone them cards.

you make these thing
its on the web now, go on the internet
Greek speaking to Christoforos Karayiannas

if you make this thing..listen to me
I don’t care, go on what are you going to say
Greek speaking to Christoforos Karayiannas
be careful
if you make this thing
its on there now
its online
its online

nobody knows now
its online
nobody knows but us
you are in Cyprus OK
on thursday
go away

on thurdsday 10 every one will know.

You make this thing If you delay one of the payments…you are already delay.
I’ve already sold my property I kept up my side of the bargain you keep up your side of the bargain. I ’ve kept up my side of the bargain. I’ve kept up my side of the contract

Greek speaking to Christoforos Karayiannas

Every forum will know… the way you do business

I finish my coke and leave.

On the phone To Michelle Anglou: 03-03-2006

Christoforos Karayiannas & Son Ltd sent an email through their lawyers (The Pittadjis law firm of Paralimni) saying they will do nothing. I phoned Michelle Anglou to meet with Marios again the following Tuesday. (If you intend to do business with this company can you afford to fly back as often as I did?)

3rd March 2006 on the phone to Michelle Anglou

Download mp3

Hi

Hi Michelle

Hi Erm, Ok Listen I’ve spoken with Marios because of the situation the way it is if you’re coming over to Cyprus the best thing for you to do is first of all contact your solicitor and discuss with them the situation and how you feel about the house and then if it is your solicitor will contact Marios’ solicitor and we’ll go from there

So Marios is refusing to see me then?

It’s not that he’s refusing to see you it’s just that it’s come to a point Conor where he’s had to contact his solicitor because of the points that you made in your email that you sent, its better at this stage that you speak with your solicitor about the issues that you have about the house. Your solicitor is there to work for you Conor so there going to advise you on what to do depending on how you’re feeling with the house.

Well thanks for your advice Michelle but I have no intention of involving a solicitor this end unlike yourselves who are a big company I can little afford to go down that line of reasoning.I’ll be outside your office Tuesday 9 O’clock and I suggest Marios makes some time to see me, so I’ll see you then.

She hung up.

Letter to Marios Karayiannas: 13-02-2006

Copy to Marion J Carter – Solicitor
13th February 2006

Dear Marios Karayiannas,

As you are aware, I was in Cyprus last week to checkup on the progress of our house and to be reassured that the mistakes made in the positioning of the downstairs toilet would not cause a future problem to us. There was also the matter of windows cut where they should not have been, and also that the kitchen sink and cooker were both being placed in the wrong areas. Whilst there I discovered the changes you had made to the site plan and after two brief meetings with yourself you asked that I discuss with my wife what could be done to rectify the problems your changes have posed.

Having returned from Cyprus we have discussed your changes and have concluded that we would not have bought this property in the position it is in now.

As you know, an important consideration for us when buying a house was that it must have a private garden. You sold us 30 Ayios Sergios because it was a corner plot. It had a bungalow one side with only one window looking into our garden. The other side would have a road running the full length of the plot. Across the road there was to be two more bungalows. plan1.jpg is the original plan given to us. We were told such a plot was a rare find. It was perfect for us and a sound investment for the future so we snapped it up on our first trip.

We have now made advanced preparations to move to Cyprus. Our UK home is under offer and completion will be soon. We have kept up with stage payments by bank loans and schools and work have been informed of our move.

Now without informing us, the plans you gave us have changed. We now have 3 new houses all of which have 1st floor windows looking into our garden and the nearest two houses have balconies looking straight down upon us. Plot 31 also has a garden adjoining ours. All of this is totally unacceptable. Not only does it breach our important consideration of privacy but it also devalues our home for when we come to resell. With four properties now looking into our garden we are worse off than most plots on the Ayios Sergios development.

We can only hope that this was not a deliberate deception on your part, and that it was in fact an oversight in planning that excluded what was important to us, our privacy. In any event I think you owe us an apology. You totally misrepresented your plans and photos sent to us in November show the foundations for your changes occurred at the same time you started our build.

overlay.jpg shows the plan you gave us with your new plan overlaid. Our plot is marked in blue with the yellow marking the road that should have separated us from the bungalows marked in green.

Last week you gave some brief options on how to resolve my objections. These included buying us out of our contract or giving away land at the side of our house that may in 3 years become available. You were not specific in what can be done but instead insisted I go back and discuss with my wife how we can move forward from the distress you have caused. I have done this and as you see from the attachments a lot of thought and work has gone into the problem. We can see only one clear solution but have listed three others that we had considered carefully.

The only solution we can see is that you build us the same house on a different location with the garden privacy you promised intact. As this will leave us in rented accommodation for months until you catch up with the new build, we would expect a location and land area sufficient enough to compensate. The advantage to you in this scenario is that when you resale 30 Ayios Sergios in this rising market, you will be able to add the extra 6 meters of road area which may come available in 3 years into the new specifications. This solution will also allow you to leave the mistakes you have made to the pipe-work positioning unchanged and sell the house with toilet under stairs and en-suit shower in 4th bedroom.

Another option we considered was similar to your offer of compensating us with extra land on the side of our plot. We considered that if you included the area marked orange on option2.jpg we could plant a tree to gain back some of our privacy. Unfortunately this would not entirely rectify the situation and a large tree placed here would only upset our neighbour and deny them light. We considered your offer of the yellow area coming available in 3 years when the temporary road has gone. But your explanation of your rights to give away this land was insufficient enough to warrant any satisfaction and in any case does nothing to rectify our privacy.

Another option for you is to knock down two of the three offending properties. The two (plots 31, 32) nearest our house will have balconies overlooking our garden and have not as yet had their frame stage completed. (See attachment p31p32p33.jpg) I’m informed the third (plot 33) has been bought and as we can see its build has advanced to the brick work stage we realize it would be unreasonable for you to start again here. In place of plots 31, 32 you should keep to your original plan of bungalows. The garden of 31 should not extend into what was originally a road but instead should be a neutral green area or be given to us so we can insure our original plot area has not been encroached. With plot 33 still having views of our garden your offer of 6m land to the side of our house would be sufficient enough to compensate, because we would have enough land for trees.

The last option we considered was your offer of buying us out at this stage. Unfortunately we cannot begin to put a price on what that offer should be. As you’re aware any deal to buy us out now, would leave us looking to secure a house this year at last year’s prices. Also there are the costs involved to date and it would leave my family in rented accommodation for a considerable period of time.

You have said to me on all 3 of my visits that it is Karayiannas’s policy to keep your customers happy. Now is the time for you to prove this statement. As I said to you last week your changes have caused us great distress and we cannot see ourselves living with the changes you have made. I leave it now to you to come back to us within the week to see what can be done. Please don’t leave your decision too long as preparations to move are in full swing.

Yours Sincerely

Conor O’Dwyer.

Attachments:-

plan1.jpg The site plan you gave us when you sold us the house
plan2.jpg The site plan you changed to at the same time you started our build
overlay.jpg Both site plans overlaid. The white lines show the original layout. The blue area is our plot, The Yellow strip was to be the road going to the children’s playground. The green area was to be the nearest bungalows across the road.
p31p32p33.jpg A photo of the 3 new houses overlooking our garden.
plot31view.jpg The view from plot 31’s balcony of our garden as it stands to date
plot32view.jpg The view from plot 32’s balcony of our garden as it stands to date
plot31viewfence.jpg The view from plot 31’s balcony of our garden with a fence superimposed. The Vertical red indicator is a 2m marker.
plot32viewfence.jpg The view from plot 32’s balcony of our garden with a fence superimposed. The Vertical red indicator is a 2m marker.